Iedereen die uitsluitend voor privégebruik (en dus voor “niet-beroepsmatige doeleinden”) producten of diensten verwerft of gebruikt.

• Wanneer  is een beding voor een consument onrechtmatig? 

Het is onrechtmatig indien het beding het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van beide partijen in de overeenkomst ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

• Een concreet voorbeeld uit een makelaarsovereenkomst:

Het Hof van Beroep te Gent beslechtte een discussie over de volgende clausule in een makelaarsovereenkomst:

“Wordt de verkoop onmogelijk gemaakt door een feit van de opdrachtgever, dan is het volledig commissieloon verschuldigd”:

De feiten zijn klassiek. Een makelaar bekwam een exclusieve opdracht voor een periode van twee maanden om een koper te zoeken voor de woning van de opdrachtgever.  De opdrachtgever beëindigde echter vroegtijdig de overeenkomst en verkocht zijn woning zonder tussenkomst van de makelaar, die aldus de commissie aan zijn neus zag voorbijgaan.  De makelaar ging naar de rechtbank.

De opdrachtgever riep echter de nietigheid van het beding in aangezien er in de overeenkomst geen gelijkwaardige vergoeding ten voordele van de opdrachtgever (consument) was voorzien, voor het geval dat de makelaar zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet zou nakomen.

Het hof van Beroep te Gent volgde de argumentatie van de opdrachtgever en verklaarde de geciteerde clausule nietig (artikel 32, 15° van de Wet betreffende handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument).

De makelaar kon nog altijd op basis van de regelgeving inzake aanneming een vergoeding vorderen voor “al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen” (artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek), maar dan moest hij wel zijn schade bewijzen…

In voormeld arrest kon de makelaar echter onvoldoende stukken voorleggen tot bewijs van de geleden schade. Bovendien was de overeenkomst van uiterst korte duur, zodat de rechter niet kon aannemen dat de makelaar reeds zware kosten had gemaakt.  De makelaar kreeg dan “billijkheidshalve” een schadevergoeding toegekend van 2.000 €.

• Hoe moest het wel?

Indien de makelaar een goed uitgewerkt beding had voorzien met eveneens een evenwichtige vergoeding ten voordele van de opdrachtgever (consument), had hij vermoedelijk wél het volledige commissieloon ontvangen, zonder dat hij daarvan een bewijs moest leveren. Nu dit niet was gebeurd, was de makelaar verplicht om het uiterst moeilijke bewijs te leveren van de werkelijk geleden schade.

• To do: 

Een screening van de door uw kantoor gebruikte documenten dringt zich op.  Vaak volstaat het  immers om enkele clausules wat aan te passen om uiteindelijk een veel grotere zekerheid tot betaling te bekomen.

Van Cutsem Advocatenkantoor:

• Leest uw vastgoedcontracten na en past ze aan (nieuwe wetgeving, recente rechtspraak)
• Verzorgt de invordering van onbetaalde facturen (commissies, lasten) of huurgelden
• Levert juridisch advies ter voorkoming van geschillen
• Verdedigt u voor de Belgische rechtbanken.

Contacteer ons voor een vrijblijvende afspraak.

Aan deze nieuwsbrief werkten mee: Evy Van Stichel, Géraldine Huyghe en Wouter Van Cutsem.