Un peu de terminologie indispensable :
- Une clause : signification?
Une clause est un article se trouvant dans une convention qui fait naître une obligation dans le chef soit d’une des parties soit des deux.
- Un consommateur : c’est quoi ?
Toute personne qui acquiert ou utilise à des fins excluant tout caractère professionnel des produits ou des services mis sur le marché.
- A quelle moment une clause est-elle abusive pour un consommateur ?
Une clause est abusive lorsqu’elle perturbe considérablement l’équilibre des droits et obligations entre parties, au détriment du consommateur.
- un exemple concret repris d’un contrat d’agent immobilier
La Cour d’Appel de Gand a tranché :
« Lorsque la vente est rendue impossible par un fait du commettant , l’entièreté de la commission est due ».
Les faits sont classiques : un agent immobilier obtient une mission exclusive pour une durée de 2 mois afin de trouver un acheteur pour la résidence du commettant. Le commettant a cependant mis fin, de manière anticipée, au contrat et a vendu sa résidence sans l’intervention de l’agent immobilier qui a dès lors vu la commission passer sous son nez. L’agent immobilier a saisi les tribunaux.
Le commettant a soulevé la nullité de la clause vu que la convention ne contenait pas une clause comparable favorable au commettant (le consommateur), au cas où l’agent immobilier ne respectait pas ses engagements.
La Cour d’appel de Gand a suivi l’argumentation du commettant et a déclaré la nullité de la clause ( article 32, 15 ° de la Loi sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur).
L’agent immobilier avait la possibilité de réclamer une indemnisation, sur base de la réglementation en matière de contrat d’entreprise, « pour toutes ses dépenses, de tous ses travaux et sur tout ce qu’il aurait pu gagner de cette entreprise » (article 1794 du Code Civil) mais il devait alors prouver son dommage…
Or, l’agent immobilier ne pouvait pas, dans le cas de l’arrêt précité, soumettre assez de pièces afin de prouver son dommage. Il s’agissait de plus d’une convention de très courte durée : le juge ne pouvait dès lors accepter que l’agent immobilier avait déjà supporté des frais importants. L’agent immobilier s’est dès lors vu octroyer un dédommagement de 2.000 € par souci d’équité.
Si l’agent immobilier avait disposé d’une clause parfaitement rédigée qui prévoyait également une indemnisation équilibrée favorable au commettant (consommateur), il aurait probablement obtenu la commission en entier, sans qu’il doive prouver le moindre dommage. Vu que dans le cas présent, ce n’était pas le cas, l’agent immobilier était obligé de livrer la preuve du dommage réellement subi.
Un examen approfondi par notre cabinet de vos documents utilisés est souvent indispensable. En effet, il est souvent suffisant d’adapter quelques clauses afin d’obtenir plus facilement paiement.
Le Cabinet d’avocats Van Cutsem :
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Evy Van Stichel, Géraldine Huyghe et Wouter Van Cutsem ont collaboré à cette Newsletter. |
